Alegerea unui teren pentru construirea unei case

A cumpăra un teren cu ochiul doar la un preț scăzut înseamnă să te condamni la depășirea pe termen lung a mai mult de o duzină de probleme grave. Acest lucru se aplică și dificultăților legate de legalitatea tranzacției. Ce să căutați atunci când cumpărați un teren pentru construirea unei clădiri rezidențiale, vom lua în considerare mai detaliat.

Dimensiunile cabanelor tipice de vară sunt în cele mai multe cazuri de 5-6 acri. Acestea sunt terenuri pătrate sau dreptunghiulare vândute de stat, autorități locale și alți proprietari (cetățeni ai Rusiei și companii). În condiții urbane cu o densitate a populației semnificativ mai mare, terenurile rămase după demolarea caselor vechi și a altor tipuri de clădiri pot fi de 1-5 hectare. Locurile de teren, pe care au fost construite anterior clădiri de 2-3 apartamente cu curți comune, pot avea o suprafață arbitrară, de exemplu, 2,2 acri (10x22 m).

Dacă aveți o alocare triunghiulară (la cotitură) sau inegală, pot apărea dificultăți cu construcția unei clădiri rezidențiale (o casă pentru reședință permanentă). Este logic să dobori prețul real al vânzătorului unui astfel de site, de exemplu, cu 30%, justificând o astfel de „scădere de preț” într-o formă nestandard.

Lasa, de exemplu, există o secțiune sub forma unui triunghi dreptunghic, ale cărui catete au 10 și 50 m. Aria unui dreptunghi cu astfel de laturi ar fi egală cu 500 m2 (5 acri). Să presupunem că aveți o secțiune triunghiulară cu laturile de 50 m. Ipotenuza unui astfel de triunghi ar fi egală cu 51 m. Suprafața este de 2,5 acri. Ar fi dificil să construiești, să zicem, o casă cu dimensiuni de cel puțin 10x10 m pe un astfel de șantier - constructorul (și proprietarul) ar depăși granițele sale. Prin urmare, proprietarul ar trebui să facă casa îngustă, de exemplu, 4x8 m, și să adapteze restul zonei pentru o grădină, grădină de legume și încăperi de utilitate - conform standardelor moderne pentru construcția la țară și suburbană, casa nu ar trebui să fie chiar lângă limita parcelei adiacente.

Construcția va da roade pe solurile pietroase și cernoziom, care sunt fixe. Un deal de lut, care, de exemplu, se poate „târa” în timpul ploilor prelungite sau în timpul inundațiilor râurilor de munte, nu va rezista structurii - va „pluti” odată cu ea. Și, de asemenea, nu puteți construi o casă pe soluri nisipoase, de exemplu, dacă acestea sunt dune deșertice - nisipurile în mișcare care migrează dintr-un loc în altul o pot umple pur și simplu.

Nivelul apei subterane nu trebuie să treacă în imediata apropiere a suprafeței pământului. Un nivel ridicat de apariție a apei subterane reprezintă un pericol pentru fundație - nu va fi posibilă impermeabilizarea completă din aceasta, iar casa va fi considerată inundată de jos, ceea ce va complica foarte mult revânzarea acesteia.

Aici este mai corect să întrebi unde este imposibil (nu este permis) să construiești. Astfel de terenuri includ:

1. teritoriul drumurilor - aceasta include autostrăzi și căi ferate, inclusiv terasamentele acestora;
2. teren alocat pentru constructii rezidentiale sau industriale cu mai multe etaje;
3. teritoriul adiacent aeroporturilor, stadioanelor, benzinăriilor sau altor obiecte de importanță socială;
4. locuri sub liniile electrice, zona autostrăzilor (conducte, cabluri electrice și de semnal);
5. teren confiscat ilegal pe teritoriul Fondului forestier rus;
6. terenuri tăiate ilegal de la vecini;
7. înălțimi strategice acordate telecomunicațiilor, facilităților militare și multe altele;
8. gunoi și depozite nucleare, militare;
9. fâșii de teren în apropierea cimitirelor sau pe teritoriul acestora;
10. teritoriul instalațiilor de tratare a uzinelor și fabricilor;
11. fâșii de pământ mai aproape de 200 m de coasta râurilor, lacurilor și rezervoarelor, mărilor și oceanelor.

Terenul potrivit pentru construirea unei case de țară sau a unei case de țară trebuie să fie accesibil din orașele și orașele din apropiere. A construi o casă la marginea pădurii, chiar dacă s-a obținut permisiunea Fondului Forestier RF, este puțin probabil să fie pentru rezidență permanentă - o persoană este o ființă socială. Nimeni nu va dori literalmente să fie rupt de restul lumii dacă această persoană nu este un pustnic. Cu toate acestea, din fiecare mie - sau zeci de mii - există cineva care vrea să cumpere teren pentru construirea unei case, de exemplu, într-un sat abandonat, care se află încă pe harta cadastrală ca teren de așezări, iar satul nu are fost relocate oficial și forțat.

Un alt exemplu este vânzarea de case vechi de țară de dimensiuni mici (până la 20 m2) este larg răspândită.ai căror proprietari sunt persoane în vârstă de la 70 la 90 de ani, practic nu au puterea de a-și conduce gospodăria. Ei vând aceste moșii, mutându-se în oraș. Această categorie de locuințe vechi, construite în principal pe teritoriul parteneriatelor non-profit dacha în epoca sovietică, începând cu 2020, este adesea tranzacționată în intervalul 200-500 de mii de ruble.

Dacha „locuințe secundare” de pe piață dobândește acum o valoare specială - în 2020 costă adesea nu mai mult de câteva sute de mii de ruble. DNT și SNT, pe teritoriul cărora se află aceste case, sunt adesea situate în imediata apropiere a unui oraș mic, centru regional - doar câțiva sau câteva zeci de kilometri. În primul rând, ei acordă atenție serviciului de autobuz între centrele regionale și/sau regiuni, oriunde se află cutare sau cutare așezare suburbană. Dacă în apropiere este o autostradă, în apropiere există o stație de autobuz, atunci vei ajunge fără probleme în oraș, ca să nu mai vorbim de a găsi un loc de muncă în el. Desigur, autobuzele pot fi încetinite oriunde, dar nu toți șoferii vor fi de acord să oprească - acest lucru este contrar regulilor de circulație. Indiferent dacă aveți o mașină, o motocicletă, un moped, un scuter electric sau o bicicletă, problema transportului este în mare măsură rezolvată.

Nu merită să cumpărați terenuri în locuri pierdute sau neamenajate. Se întâmplă adesea ca un anume proprietar (persoană juridică) să vândă terenuri, dar dezvoltarea se desfășoară cu dificultate - poate, într-un an sau doi, va fi „construit” doar un locuitor. Unii cumpără terenuri la prețul de pornire și le revind de 1,5-2 ori mai mult. De exemplu, parcelele au fost vândute inițial la un preț de 100 de mii de ruble. la o sută de metri pătrați, iar noii proprietari îi vor revândi șase luni mai târziu cu 150-200 de mii pentru aceeași sută de metri pătrați. Și dacă revânzarea este amânată cu până la 10 ani, prețul unui site standard de „cinci sute” poate sări cu mult peste un milion de ruble.

Dacă în DNT construit acum 20-50 de ani ați găsit o „locuință secundară” ieftină potrivită de la un vechi proprietar, atunci, după ce ați verificat site-ul (și structura) pentru probleme cu legea și posibilitatea de garanție, asigurându-vă că există nu sunt probleme speciale "la loc", are sens să-l cumpere. Prețurile pentru astfel de „locuințe secundare” sunt mai mult decât democratice și încep de la 100-150 de mii de ruble.

Verificați dacă este posibil să vă conectați la electricitate, alimentare cu apă și gaz. Dacă DNT (sau o așezare de cabană, KP) este relativ nouă sau nu a fost încă complet construită, există o dezvoltare activă a teritoriului său, atunci toate cele trei tipuri de comunicații ar trebui să fie potrivite acolo. Teritoriile satelor (a nu se confunda cu așezările dacha), pe lângă un sistem de alimentare cu apă, pot oferi și o racordare la un sistem general de canalizare (un canal de scurgere care trece pe sub stradă).

Calitatea comunicațiilor, în ciuda reparațiilor în timp util și menținerii lor în starea inițială, ar trebui să fie cea mai bună. Chiar și în noile așezări dacha, fondate în urmă cu câțiva ani, există cazuri în care lumina este stinsă în fiecare săptămână timp de o zi sau mai mult. Motivul este o ploaie, un uragan, eventual o ninsoare. Utilitățile care deservesc rețeaua electrică districtuală se referă la siguranță: dacă un fir se rupe pe autostradă, poate apărea un scurtcircuit grav. Firul căzut devine o sursă de scurgere a energiei electrice și de tensiune de treaptă în jur: este imposibil să ajungeți în siguranță la locul întreruperii fără a deconecta linia de la cel mai apropiat distribuitor care alimentează această linie de alimentare (6 sau 35 kilovolți).

Importantă este și apropierea, învecinată cu orașul: dacă un anumit DNT este conectat la același transformator (110-35 kV), de la care sunt alimentate sferturile de blocuri din apropierea limitelor orașului, atunci întreruperile frecvente de curent nu sunt groaznice. Cert este că în aceeași parte a orașului, de regulă, există magazine, farmacii, banci și oficii poștale, o piață, o fabrică sau o zonă industrială; oprirea tuturor acestor facilități pentru o jumătate de zi sau mai mult este nedorită. Dacă așezarea dacha face parte dintr-o așezare rurală sau este îndepărtată semnificativ din orașe și sate, atunci întreruperile de curent sunt mult mai frecvente. Când cumpărați un teren, întrebați-vă vecinii despre posibilele probleme cu electricitatea și gazul.

A doua problemă este gazeificarea insuficientă a așezării dacha. Punctul de distribuție a gazului poate fi situat la o jumătate de kilometru sau mai mult de locul pe care l-ați ales și niciunul dintre cei mai apropiați (eventual viitori) vecini nu a conectat gazul, iar conducta nu coboară pe stradă. O nouă conexiune la gaz, la prețurile din 2020, costă de la 300 de mii la un milion de ruble. Este posibil timp de 10 ani sau mai mult să așteptați indulgențe din partea legiuitorilor, permițând să scăpați de prețul exorbitant de mare al gazificării viitoarei locuințe.

Alimentarea cu apă este ultimul factor decisiv. Dacă o linie de la o stradă (sat) de alimentare cu apă intră pe amplasamentul achiziționat pentru construcția unei noi case private, atunci apa este plătită de apometru. Dacă amplasamentul este situat pe un deal (deal) și nu există alimentare cu apă, atunci acest deal îl va forța pe noul proprietar să foreze nu 15-20, ci toți la 35-40 de metri adâncime - acviferele subsolului sunt situate la adâncimi diferite. . Pentru a pompa apa, veți avea nevoie și de o pompă de câteva ori mai puternică, care ridică apa la o astfel de înălțime și este îngropată până la 4 m de suprafața pământului. Săparea unui subsol pentru o stație de pompare (și în alte scopuri) mai adânc de 5 m este interzisă - pe baza legii relevante privind protecția subsolului. Dacă există un râu sau un pârâu în apropiere, nivelul apei poate fi mai mare decât vă așteptați. Acest lucru va face mai ușor să consumați apă.

Înainte de a alege un teren, ar trebui să verificați puritatea legală a acestuia.

1. Lipsa datelor privind transferul pentru nevoile de constructii publice. Amplasamentul nu trebuie să facă parte din teritoriul alocat pentru construcția de drumuri, parcări, aeroporturi, fabrici și fabrici, blocuri de locuințe, stadioane și alte obiecte reprezentând nevoi publice.
2. Lipsa de date privind sarcinile: pentru prezența unei garanții de împrumut, arestare și altele. Noul proprietar trebuie să facă o înțelegere cu cel vechi prin notar. Acesta din urmă nu va acorda permisiunea de vânzare dacă există sarcini individuale asociate proprietarului anterior.

Aceste date pot fi solicitate pe site-ul MFC, Rosreestr, sau puteți solicita personal toate documentele de proprietate de la proprietar înainte de a cumpăra un site. În unele cazuri, noul proprietar poate înregistra dreptul de proprietate asupra terenului care se învecinează cu el, dar care nu aparține unui parteneriat de tip dacha sau altui proprietar, precum și nu este dat de stat pentru orice nevoie - de exemplu, atunci când parcelele învecinate sunt supraîncărcate. și s-a transformat în ceva între o pădure și un pustiu...